FIIs: com Selic em 14,5%, os fundos imobiliários ainda valem a pena?

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) vivem um dos momentos mais desafiadores de sua história recente. Com a Selic em 14,5% ao ano, o custo de oportunidade de manter cotas de FIIs é elevado: por que aceitar o risco imobiliário se o Tesouro Selic paga acima de 14% com liquidez diária e sem volatilidade? Essa é a questão que domina as mesas de investimento — e a resposta não é simples.

O cenário atual: P/VP abaixo de 1

O IFIX — índice de FIIs da B3 — acumula queda superior a 8% em 2025, devolvendo parte dos ganhos obtidos no ciclo de queda da Selic em 2023-2024. A maioria dos fundos de tijolo (imóveis físicos) negocia com desconto entre 10% e 25% sobre o valor patrimonial (P/VP abaixo de 1), o que significa que o mercado está comprando os imóveis do fundo por um preço menor do que o avaliado pelos laudos técnicos.

Para o investidor de longo prazo, esse desconto pode representar uma oportunidade — desde que o patrimônio seja real e os imóveis bem localizados. Para o investidor de curto prazo, a pressão vendedora pode continuar enquanto a Selic se mantiver em território restritivo.

Dividend yield vs. Selic: a comparação essencial

O dividend yield médio dos FIIs de tijolo está em torno de 9% a 11% ao ano, isento de IR para pessoas físicas com menos de 10% do fundo. Comparando com a renda fixa:

Tesouro Selic: ~14,2% bruto → ~12,0% líquido (IR 15%)
LCI/LCA: ~12,5% isento
FIIs de tijolo: ~10% isento + potencial de valorização das cotas e reajuste de aluguéis por IGPM/IPCA

No curto prazo, a renda fixa vence na comparação de fluxo. No longo prazo, os FIIs oferecem proteção inflacionária nos contratos de locação e potencial de valorização patrimonial dos imóveis — vantagens que não existem no Tesouro Selic.

Análise por segmento

Logística e galpões

Segmento mais resiliente do ciclo atual. A expansão do e-commerce sustenta demanda por galpões de última milha próximos a grandes centros urbanos. Fundos como XPLG11 e BRCO11 apresentam vacâncias baixas e contratos longos reajustados pelo IGPM. Dividend yield entre 9% e 10,5% isento.

Lajes corporativas (escritórios)

Segmento ainda em recuperação pós-pandemia. A vacância em São Paulo (região da Faria Lima e Paulista) caiu para cerca de 12%, mas imóveis em localizações secundárias ainda sofrem. Contratos sendo renovados a preços melhores do que os da pandemia, mas ainda com dificuldade em superar os patamares de 2019.

Shoppings

Os shoppings centers mostram resultados operacionais robustos, com vendas por m² próximas aos recordes históricos. A inadimplência dos lojistas está controlada e o NOI (Net Operating Income) cresce acima da inflação nos melhores ativos. Porém, a alavancagem financeira de alguns fundos desse segmento preocupa com a Selic em alta.

FIIs de papel (recebíveis imobiliários)

Os fundos de papel — que investem em CRIs indexados ao CDI ou ao IPCA — são os grandes beneficiados do cenário atual. Com carteiras atreladas a CDI+2% a 4%, entregam dividend yields de 13% a 15% isentos de IR, superior à renda fixa equivalente. São a opção mais defensiva dentro do universo de FIIs no momento atual.

"O FII de qualidade comprado com desconto hoje pode ser o melhor investimento de 2026, quando a Selic começar a ceder. A dificuldade é ter paciência e estômago para suportar a volatilidade no caminho." — Ana Paula Ramos, B3/OEB

Conclusão: para quem e quando

FIIs fazem sentido para investidores com horizonte mínimo de 3 a 5 anos, exposição limitada (máximo de 20-25% do portfólio) e preferência por renda mensal isenta. O momento atual, com cotas abaixo do valor patrimonial, é historicamente favorável para alocações graduais. Quem entrar agora, via aportes mensais (price averaging), tem boas chances de capturar a valorização quando o ciclo de cortes de juros se intensificar.